Umowa przedwstępna - dlaczego warto ją podpisać u notariusza?


Umowa przedwstępna - dlaczego warto ją podpisać u notariusza?


Kupienie własnego mieszkania czy domu jest często spełnieniem naszych marzeń. Często oszczędzamy na nie, bierzemy kredyt. Wszystko po to, aby zrealizować swoje marzenia. Dlatego inwestując pieniądze, warto zabezpieczyć swoje interesy i mieć pewność, że druga strona wywiąże się ze swoich obowiązków. Zanim jednak podpiszemy umowę sprzedaży u notariusza, często wcześniej podpisujemy umowę przedwstępną. I tu mamy dwie opcje. Pierwszą z nich jest zawarcie jej w zwykłej formie. Drugą zaś u notariusza, w formie aktu notarialnego. Czym one się różnią? Czy warto podpisać taką umowę u notariusza, czy jest to zbędny wydatek? To jedno z najczęściej zadawanych pytań przez klientów naszego biura nieruchomości. Zatem dziś kilka słów w tej sprawie.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości - czym jest?

Zanim przejdziemy do konkretów, kilka słów wyjaśnienia w sprawie samej umowy sprzedaży. Otóż zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży zawsze wymaga wizyty u notariusza. I tu nie ma innej opcji. W ten sposób interesy obu stron są zabezpieczone, własność nieruchomości przechodzi na nabywcę, a sprzedający otrzymuje zapłatę ceny sprzedaży. Notariusz sprawdza stan prawny nieruchomości, przygotowuje umowę oraz składa wniosek do księgi wieczystej o zmianę właściciela nieruchomości. I co najważniejsze, podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości bez notariusza jest nieważne.

Zupełnie inaczej sprawa wygląda w przypadku umowy przedwstępnej. Możemy ją zawrzeć w zwykłej formie pisemnej albo u notariusza. To oznacza, że aby była ważna, nie ma konieczności zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Taka umowa też jest wiążąca i ważna. Zatem, czym jest umowa przedwstępna? Co warto o niej wiedzieć? Otóż zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, przedwstępna umowa sprzedaży to umowa, w której dwie strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej. Nie przenosi ona własności, a jedynie zawiera zobowiązania obu stron. Sprzedającego — do sprzedaży nieruchomości za określoną cenę, danej osobie, Kupującego zaś — do zakupu nieruchomości za określoną cenę. W takiej umowie powinny być opisane warunki i postanowienia umowy ostatecznej, jak chociażby termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Często też w takiej umowie określana jest wysokość zadatku lub zaliczki. Dlaczego więc warto zawrzeć ją u notariusza? W końcu nie ma takiego obowiązku. Co do zasady tak jest. Jednak na pewne kwestie warto zwrócić uwagę. Przede wszystkim to, że lepiej zabezpiecza interesy obu stron. Zwłaszcza w sytuacji, gdy jedna ze stron uchyla się od podpisania umowy sprzedaży.

Umowa przedwstępna u notariusza - lepsza ochrona stron umowy

To, że umowa przedwstępna może zostać zawarta albo pisemnie, albo w formie aktu notarialnego nie wpływa na jej ważność. Tak naprawdę, jeśli obie te formy są prawnie dopuszczalne, obie też są ważne. Jednak w sytuacji, gdy jedna z jej stron próbuje uchylić się od obowiązków z niej wynikających, okazuje się, że warto ją podpisać u notariusza. To właśnie forma notarialna lepiej chroni nasze interesy w sytuacji, gdy coś pójdzie nie tak. W takiej sytuacji mamy o wiele większe możliwości dochodzenia swoich roszczeń. Jakich? Chociażby na jej podstawie możemy dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Wówczas orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie strony o zawarciu takiej umowy. A to oznacza przeniesienie prawa własności nieruchomości zgodnie z naszą wolą i na warunkach zgodnych z treścią umowy przedwstępnej. Oprócz tego na drodze sądowej możemy także dochodzić odszkodowania lub zażądać naprawienia szkody. Jednak to jeszcze nie wszystko.

Umowa przedwstępna zawierana przed notariuszem daje także możliwość skutecznego zablokowania właścicielowi możliwości sprzedaży nieruchomości innemu kupującemu. Na przykład takiemu, który zaoferował wyższą cenę. Z racji tego, że nasza umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, możemy do księgi wieczystej złożyć wniosek o wpis na naszą rzecz roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Takie roszczenie wpisywane jest do działu III księgi wieczystej. To oznacza, że bez naszej wiedzy i zgody właściciel nieruchomości nie będzie mógł go sprzedać innej osobie niż my. Dzięki temu rozwiązaniu prawnemu, nierzetelny sprzedający nie będzie mógł przez rok, a czasem i dłużej sprzedaż innej osobie tej nieruchomości. Wynika to wprost z art. 390 § 3 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim: „roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne”. Zatem zawierając umowę przedwstępną u notariusza, interesy obu stron są najlepiej zabezpieczone na wypadek, gdy coś pójdzie nie tak. Każda ze stron bowiem ma możliwości prawne, aby zobligować drugą stronę do wywiązania się z zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej. Dlatego właśnie warto podpisać ją u notariusza.

Umowa przedwstępna w zwykłej formie - jakie ma wady?

Wiele osób zastanawia się, dlaczego właściwie nie podpisać umowy w zwykłej formie. W zasadzie jest to przecież prawnie dopuszczalne, a taka umowa jest ważna. I na dodatek można zaoszczędzić na koszcie notariusza. Teoretycznie tak. Jednak, gdy przyjrzymy się bliżej takiej umowie, okazuje się, że nawet najlepiej przygotowana przez biuro nieruchomości czy prawnika, nie jest wolna od wad. Przede wszystkim dlatego, że zdecydowanie słabiej zabezpiecza interesy obu stron umowy. Wynika to głównie z tego, że zwykła forma pisemna ma mniejszą moc dowodową niż akt notarialny. Do jej głównych wad należy przede wszystkim to, że na jej podstawie nie możemy przed sądem żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Czyli po prostu nie możemy na jej podstawie zmusić drugą stronę do sprzedaży albo kupna danej nieruchomości. Co najwyżej na jej podstawie możemy żądać odszkodowania. Co ważne, wysokość takiego odszkodowania jest także ograniczona, jeśli nie zadbaliśmy o odpowiednie zapisy w umowie przedwstępnej. Najczęściej jest to jedynie roszczenie o naprawienie szkody poniesionej przez to, że jedna ze stron liczyła na zawarcie umowy sprzedaży. Zwykle zakres ten obejmuje zwrot kosztów uzyskania dokumentów, dojazdów czy prawnika, który opiniował umowę przedwstępną.

Zwyczajowo jednak taka umowa zabezpieczona jest w inny sposób. To przede wszystkim zadatek, rzadziej zaliczka. Kto je płaci? Strona kupująca, która przekazuje zadatek sprzedającemu jako gwarancję dotrzymania warunków umowy przedwstępnej. W jaki sposób zabezpiecza wykonanie umowy? Jeśli z winy kupującego nie dojdzie do podpisania przyrzeczonej umowy sprzedaży, sprzedający może odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować. Jeśli zaś z winy sprzedającego nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, wówczas to kupujący może od umowy odstąpić. W takiej sytuacji sprzedający ma obowiązek zwrócić kupującemu kwotę zadatku w podwójnej wysokości. I tak naprawdę to wszystkie możliwości dochodzenia swoich roszczeń na podstawie takiej umowy.

Zakup mieszkania czy domu to dla większości osób spory wydatek. Dlatego warto zadbać o to, aby kupno wymarzonego mieszkania nie było dla nas powodem do zbędnego stresu. Zdecydowanie nasi agenci polecają zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży u notariusza. Sama bowiem forma pisemna takiej umowy nie zabezpieczy naszych interesów w odpowiedni sposób. Za to forma aktu notarialnego daje nam większe możliwości prawne niż tylko rekompensata wydatków. Sprawia, że obie strony są mocniej zobligowane do współdziałania oraz w rezultacie do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. A koszty taksy notarialnej związanej z podpisaniem umowy przedwstępnej u notariusza? To naprawdę wydatek niewspółmierny do korzyści, które ze sobą niesie umowa notarialna. Poza tym w rzeczywistości koszt sporządzenia notarialnej umowy przedwstępnej wcale nie jest duży. Korzystając z usług poleconego przez naszych agentów notariusza, tak naprawdę wydatek związany z taksą notarialną dzielony jest na pół. Pierwszą część klient płaci przy umowie przedwstępnej, drugą dopiero przy zawarciu umowy przyrzeczonej sprzedaży. Czy zatem warto ryzykować zawarcie umowy przedwstępnej bez notariusza? Decyzja zawsze należy do Państwa. Jednak warto przemyśleć czy koszty związane z niewywiązaniem się z umowy przez drugą stronę warte są tego stresu.