Najem okazjonalny a najem zwykły - to warto wiedzieć
Najem okazjonalny a najem zwykły - to warto wiedzieć
Rynek najmu lokali mieszkalnych wciąż się rozwija. Z naszych obserwacji wynika, że nadal jest to bardzo atrakcyjna forma zarówno uzyskania lokum, jak i zarobku. Dlatego w naszej ocenie na najmie zyskują obie strony. Oczywiście tylko wtedy, gdy taka umowa najmu jest rzetelnie przygotowana i gdy zabezpiecza obie strony. Coraz większa świadomość prawna sprawia, że większość klientów naszego biura nieruchomości zainteresowana jest najmem okazjonalnym. Czym jest tego rodzaju najem? Dlaczego warto mu się przyjrzeć bliżej? I wreszcie, czym różni się od najmu zwykłego? Oto kilka wskazówek naszych ekspertów.
Umowy najmu dostępne na rynku
Z pewnością każdy z nas słyszał o umowie najmu. Niektórzy nawet słyszeli o najmie okazjonalnym. Jednak niewiele osób wie, czym różnią się od siebie. A czy różnią się między sobą? Oczywiście, że tak. Obie te formy są równie dostępne dla osób zainteresowanych wynajęciem mieszkania, jak i potencjalnych najemców. Jednak, mimo iż mają wiele cech wspólnych, mają także zasadnicze różnice w zakresie ochrony praw jej stron. O ile najem zwykły zabezpiecza przede wszystkim interesy najemcy, o tyle najem okazjonalny jest lepszym wyborem z punktu widzenia właściciela mieszkania. Zawarcie jednak umowy najmu okazjonalnego obwarowane jest dużym formalizmem. Poza tym wymaga wizyty u notariusza. Dlatego wiele osób rezygnuje z niej już na starcie, choć zupełnie niepotrzebnie.
Taka umowa najmu okazjonalnego nie tylko chroni jedną stronę, czyli właściciela mieszkania, ale i również najemcę. Tak naprawdę zawarcie tej umowy zapewnia równe traktowanie jej stron. A tego nie mamy przy najmie zwykłym. Dlaczego więc wielu klientów waha się i nie chce podpisać takiej umowy? Przyczyn jest wiele. Pierwszą z nich jest tak, jak już wiemy, formalizm. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego wiąże się z podpisaniem aktu notarialnego i wizytą w kancelarii notarialnej. A to także wiąże się z kosztami notarialnymi, które trzeba ponieść. Przy umowie najmu zwykłego takich czynności nie trzeba wykonywać. Jest to zdecydowanie wygodniejsze i szybsze załatwienie sprawy. Jednak czy na pewno dobrze chroni interesy jej stron? Tu warto przeanalizować wszystkie za i przeciw.
Najem zwykły - co warto o nim wiedzieć?
Bez dwóch zdań, wynajem mieszkania to dziś atrakcyjna forma zarobku. Jeśli właściciel lokalu trafi na dobrych najemców, umowa może przynieść naprawdę wymierne korzyści. Dlatego warto wiedzieć, na czym polega najem zwykły i czego można się po nim spodziewać. Najem zwykły to jedna z umów cywilnoprawnych, której zasady zawarcia oraz wykonywania określa kodeks cywilny. Oprócz kodeksu reguluje ją także ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego. Dzięki temu umowa daje większą ochronę najemcy, niestety kosztem praw wynajmującego. Na czym konkretnie polega?
Zgodnie z art. 680 i następnych kodeksu cywilnego polega ona na tym, że wynajmujący oddaje najemcy lokal przeznaczony do zamieszkania. Z drugiej strony najemca zobowiązany jest do płacenia wynajmującemu określonego czynszu i taka umowa może być zawarta na czas oznaczony, np. na rok albo na czas nieoznaczony, czyli bezterminowo. Jak widać, zasady są dość jasne. Jest to po prostu klasyczny najem.
Umowa powinna być zawarta na piśmie, zwłaszcza gdy podpisywana jest na okres dłuższy niż rok. A co, gdy taka umowa nie zostanie zawarta pisemnie, a ustnie? Wówczas uznaje się ją za zawartą bezterminowo, czyli na czas nieokreślony. Jakie są tego konsekwencje? Niewiele osób zdaje sobie z tego sprawę, ale niezachowanie formy pisemnej w takiej sytuacji ma określone skutki prawne. W momencie, gdy umowa zawarta jest na czas nieokreślony, zastosowanie mają konkretne przepisy chroniące lokatorów. W przypadku zaś umowy na czas określony o wiele trudniej jest wypowiedzieć taką umowę. Co to oznacza w praktyce? Otóż jeśli zawarliśmy umowę najmu lokalu, powiedzmy na rok, co do zasady nie obowiązują okresy wypowiedzenia. Taka umowa wygasa z chwilą upływu terminu, na który została zawarta. Problem pojawia się, gdy najemca nie płaci na czas, zalega z opłatami do spółdzielni czy rachunkami za media. W takiej sytuacji wynajmujący ma ograniczone pole do działania.
Okazuje się, że dopiero brak zapłaty za trzy kolejne okresy rozliczeniowe (zwykle miesiące) uprawnia go do podjęcia działań w kierunku wypowiedzenia takiej umowy. Jednak takie wypowiedzenie powinno być skierowane do najemcy na co najmniej miesiąc wcześniej. W praktyce oznacza to, że przez 4 miesiące właściciel mieszkania nie ma możliwości prawnych, aby opróżnić lokal z nieuczciwego najemcy. To oczywiście teoria, gdyż z doświadczenia naszych agentów wynika, że czas ten może się znacznie wydłużyć przez sprawę sądową. I jeszcze jedna ważna sprawa, o której w tym wypadku należy pamiętać. Od 1 listopada do 31 marca obowiązuje okres ochronny, czyli że w tym czasie nie wykonuje się eksmisji nierzetelnych lokatorów.
Czy to oznacza, że najem zwykły nie chroni właściciela nieruchomości? Oczywiście, że nie. Dobrze przygotowana umowa przez agenta biura nieruchomości jest w stanie zabezpieczyć interesy obu stron i traktować je na równi pod względem praw i obowiązków. Dlatego nie polecamy wynajmowania mieszkań na własną rękę. Takie czynności i zarząd najmem warto powierzyć doświadczonym agentom naszego biura. Dzięki temu właściciel mieszkania ma pewność, że wszystkie należności regulowane są na bieżąco, a najemca ma gwarancję bezpiecznego użytkowania mieszkania w trakcie trwania umowy.
Najem okazjonalny - lepszą ochroną?
Zupełnie inaczej kwestie te rozwiązane są w wynajmie okazjonalnym. To tak naprawdę prawne rozwiązanie przygotowane z myślą o wynajmujących, czyli właścicielach lokali. Celem takiej umowy jest jednak faktycznie ochrona obu stron umowy. Z racji tego, że przy zwykłym najmie to najemca jest lepiej chroniony niż wynajmujący, niektórzy uważają, że najem okazjonalny lepiej chroni właścicieli mieszkań. Oczywiście nie jest to do końca prawda. Umowa najmu okazjonalnego ma taką samą moc prawną jak zwykła umowa najmu. Jednak ma jeden bardzo ważny element, o którym niewiele osób wie. Z pewnością właśnie to on powinien zainteresować wynajmujących. Otóż taka umowa zapewnia możliwość szybkiej egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu oraz usunięcia nierzetelnych lokatorów. I właśnie dzięki temu zapewnia równowagę stron takiej umowy. Bo obie z nich, a nie tylko najemca, jak w klasycznym najmie, są chronione prawem. Zawierając umowę, nie musimy martwić się o okresy wypowiedzenia umowy czy jej rozwiązania.
Dlatego umowa najmu okazjonalnego cieszy się coraz większym zainteresowaniem. Jednak, aby zawrzeć ją skutecznie, muszą być spełnione pewne warunki oraz wypełnione formalności. Jej zasady określa ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie kodeksu cywilnego. Co warto o niej wiedzieć? Taka umowa zawierana jest podobnie jak zwykły najem dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Dlatego jej zakresem objęte są tylko lokale mieszkalne. Kolejną kwestią jest, że osoba, która chce wynająć mieszkanie, nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Zatem wynajem ten dotyczy osób prywatnych. I jeszcze jedna ważna sprawa, która tak naprawdę definiuje ten rodzaj umowy. Otóż osoby chcące zawrzeć umowę najmu okazjonalnego muszą złożyć w formie aktu notarialnego oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu. Dzięki temu w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy właściciel mieszkania może skierować sprawę do egzekucji, bez konieczności wszczynania postępowania sądowego. Oprócz tego wymagane jest także złożenie przez najemcę oświadczenia, w którym wskaże on lokal, do którego wyprowadzi się po zakończeniu umowy najmu okazjonalnego. Dodatkowo także osoba, która gwarantuje przyjęcie najemców pod swój dach, także składa takie oświadczenie. Oba z nich powinny mieć formę pisemną z poświadczonym przez notariusza podpisem.
Najem okazjonalny czy zwykły – co warto wybrać?
Oczywiście, każda z tych umów ma swoje wady i zalety. To, że klasyczny najem nieco lepiej zabezpiecza interesy najemców, nie oznacza, że taka umowa nie ma swojej wartości dla wynajmujących. Dobrze przygotowana przez prawnika z biura nieruchomości potrafi zadbać o interesy każdej ze stron. Nie polecamy jednak wynajmu na własną rękę. Zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest zlecenie przygotowania jej przez naszych agentów i jej obsługa. Zarządzanie najmem przez doświadczonego agenta nieruchomości daje gwarancję, że zadba on o każdą ze stron.
Umowa najmu okazjonalnego, mimo iż jest mocniejszą formą zabezpieczenia, często jest trudna do zawarcia. Wystarczy wyobrazić sobie sytuację, gdy osoba zza granicy pracuje w Polsce i chce tu wynająć mieszkanie. W przypadku najmu okazjonalnego zobligowana jest do wskazania adresu, gdzie wyprowadzi się po zakończeniu umowy. Poza oświadczeniem najemcy także osoba, która przyjmie ją pod swój dach, również ma obowiązek takie oświadczenie złożyć. Biorąc jednak pod uwagę, że obcokrajowcy raczej nie mają na terenie naszego kraju rodziny, trudno jest spełnić wymogi formalne dla takiej umowy.
Kolejną kwestią, która może stanowić problem, są koszty z nią związane. To wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji czy koszt poświadczenia podpisów. Kwoty te nie są znaczące, jednak niektóre osoby mogą z tego powodu rezygnować z najmu okazjonalnego. Kolejną kwestią, która może być decydująca przy wyborze formy najmu jest opodatkowanie takiej umowy. O ile w przypadku najmu zwykłego nie ma obowiązku zgłaszania go do urzędu skarbowego, o tyle w przypadku najmu okazjonalnego sprawa wygląda zupełnie inaczej. Umowę najmu okazjonalnego należy zgłosić do właściwego urzędu skarbowego, a obowiązek ten spoczywa na wynajmującym, który ma na te formalności 14 dni od dnia zawarcia umowy. Dochód z takiego najmu rozliczany jest z urzędem skarbowym na formularzu PIT – 28 składanym według obecnych przepisów do końca lutego następnego roku, w którym podatnik osiągnął dochód z najmu. Od 1 stycznia 2022 roku najem opodatkowany jest ryczałtem, a nie jak do tej pory było według wyboru, którego można było dokonać. Niestety czasy, gdy można było najem rozliczać na zasadach ogólnych, minęły. Jednak wciąż, to korzystna forma inwestowania w mieszkanie, które dzięki najmowi może przynieść właścicielowi zysk.
Jak widać, umowa najmu niejedno ma imię. Warto jednak rozważyć wszystkie za i przeciw, zanim podejmiecie Państwo decyzję. Polecamy kontakt z naszym biurem nieruchomości, w którym nasi agenci pomogą Państwu w wyborze formy najmu. Posiadamy wieloletnie doświadczenie w zakresie zarządu umowami najmu i przejmujemy wszystkie obowiązki związane z ich obsługą. Dzięki temu macie Państwo pewność, że wszystkie formalności są idealnie dopracowane, a mieszkanie zadbane. Z przyjemnością odpowiemy na wszystkie pytania związane z najmem i pomożemy wybrać najlepszą dla Państwa opcję.